La Sala de lo Contenciosos Administrativo del TSJ de Castilla y León, en sentencia de 22.09.26, señala que la temporalidad de la estancia inherente al negocio de los pisos turísticos impide que las ‘viviendas de alquiler turístico’ sean consideradas como ‘viviendas permanentes’ y por esta razón los planes generales urbanísticos pueden restringir la implantación de estas actividades en plantas superiores a las ya autorizadas para usos no residenciales. Con esta sentencia el pleno del TSJ unifica criterio para dar seguridad jurídica y respalda el control urbanístico municipal.
El TSJ da la razón al Ayuntamiento de Salamanca que inhabilitó dos inmuebles destinados a viviendas de uso turístico en un edificio residencial, revocando la resolución previa del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo Nº 1 de Salamanca que le había dado la razón a los promotores. El caso arranca con la comunicación ambiental presentada por un particular, con fecha 07.11.24, para destinar dos viviendas a uso turístico en la primera y segunda planta de un inmueble en Salamanca. El Ayuntamiento, con fecha 03.04.25, rechazó dicha declaración e inhabilitó dicha actividad en dicho inmueble por vulnerar el planeamiento urbano al situarse en la segunda planta.
El juzgado anuló dicha inhabilitación amparándose en los principios de buena administración, actos propios y proporcionalidad. Fue entonces cuando el Ayuntamiento acudió al TSJ que, al observar discrepancias entre sus distintas secciones, convocó al pleno para unificar el criterio interpretativo y garantizar la seguridad jurídica. La sentencia del TSJ se fundamenta en el artículo 7.5.1 del PGOU 2007 de Salamanca, concretamente en su redacción de 2011, que prohíbe situar usos no residenciales por encima de la primera planta en edificios de viviendas. Asimismo, señala que la DA Única del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León define la vivienda como un alojamiento de carácter permanente. Todo lo anterior se conecta tanto con el Decreto 3/2017, de 16 de febrero, que regula los establecimientos de alojamiento en la modalidad de vivienda de uso turístico en la Comunidad de Castilla y León, así como con el artículo 43.2 de la Ley de Prevención Ambiental autonómica, los cuales obligan expresamente a las viviendas de uso turístico a cumplir con el planeamiento y la compatibilidad urbanística local.
A más a más, el TSJ destaca la doctrina del Tribunal Supremo, expresada en las STS de 24.06.2025 y 19.11.2020, donde determina que el alquiler vacacional satisface necesidades circunstanciales de alojamiento temporal y resulta ajeno a la finalidad del uso residencial, destinado a la vivienda habitual digna y estable. En el mismo sentido, la STC 64/2025 recordaba que la explotación turística no forma parte del contenido consustancial del derecho de propiedad sobre una vivienda. Incluso una STJUE de 22.09.2020 clasificaba el arrendamiento amueblado de corta estancia como una prestación de servicios terciarios.
En definitiva, que el TSJ confirma la facultad de control del Ayuntamiento señalando que las comunicaciones previas no son actos administrativos ni implican autorización tácita, siguiendo la doctrina jurisprudencial establecida en las recientes STS de 08.03.2023 y de 20.04.2026, lo que faculta a la Administración a comprobar su compatibilidad urbanística en cualquier momento.
