Una Resolución de 20.09.2018 del TEAC (resolución nº 05176/2015/00/00) señala que la valoración de una obra nueva en AJD no puede salir de un método de comprobación de valores fundado en valores catastrales corregidos por índices o coeficientes correctores. Señala que este proceder no es idóneo para la valoración de bienes inmuebles en aquellos impuestos en que la base imponible viene determinada legalmente por su valor real, como es el caso del Impuesto sobre Sucesiones, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata salvo que tal método se complemente con la realización de una actividad estrictamente comprobadora directamente relacionada con el inmueble singular que se someta a avalúo por lo que anula una comprobación de valores realizada por referencia a valores catastrales.
Con dicha resolución, el TEAC asume el criterio fijado por el TS en su sentencia de 23.05.2018 y se alinea con el criterio del Alto Tribunal, exigiendo la visita del perito para una correcta individualización y valoración del bien objeto de pericia. En el mismo sentido añade que, en los supuestos de declaración de obra nueva, el “valor real del coste de la obra”, no puede salir de un método técnico de valoración que, partiendo de un valor de referencia o unitario y aplicando una serie de coeficientes, determine lo que sería el valor real o de mercado del inmueble porque con dicha operación se está confundiendo el coste de ejecución y el valor del inmueble terminado ya que ambas magnitudes no tienen por qué coincidir ya que la valoración del inmueble integra otros factores como la localización o el uso de dicho inmueble que no guardan relación directa con el coste de ejecución de la obra.
En el mismo sentido, el TEAC recuerda el criterio contenido en la STS de 09.04.2012 según el cual la base imponible de la declaración de obra nueva es el “valor real del coste de la obra” y no el valor del inmueble como producto acabado en el que se incluyen otros elementos que pueden elevar la base imponible del impuesto de manera injustificada. Por ello, la determinación del concepto “valor real del coste de la obra” no puede salir de un método técnico de valoración que, por definición, incorporará elementos que, en ningún caso, pueden integrar la base imponible de la declaración de obra nueva en AJD tal como la define la Ley del impuesto.