Se cumplen varios meses desde la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda (Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda (LDV), 26.05.2023), excepción hecha de su DF2ª de incentivos fiscales en materia de arrendamiento que trae un paquete de medidas que impactarán en el mercado inmobiliario y que comentaremos en otra ocasión.
Hoy nos centraremos en las modificaciones procesales que la LDV introduce en la LEC (Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil) donde sobresalen tanto el nuevo régimen jurídico para la admisibilidad de la tutela declarativa posesoria (439 LEC) como las revisiones procedimentales de la subasta judicial inmobiliaria (655.Bis LEC) y de la ejecución hipotecaria (685 LEC), dando otra vuelta de tuerca a los llamados ‘grandes tenedores’ que definen como aquellas «personas físicas o jurídicas que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros«. No obstante, cuando de ‘zonas tensionadas’ se trate, esos requisitos podrán reducirse hasta cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dichas zonas que deberán ser definidas motivadamente por cada CCAA (3.k LDV).
En España, el mercado inmobiliario está, de forma mayoritaria (85%), en manos de particulares que hicieron del ladrillo su forma de ahorro durante décadas. Según el Catastro (2021), en España existen 290.758 propietarios con 10 o más inmuebles urbanos (un 0,6% de la población). A pesar de tan ridículo porcentaje, la nueva LDV endurece exageradamente los requisitos procesales para la admisión de las demandas sobre recuperación posesoria de bienes inmuebles cuando el demandante sea uno de esos ‘grandes tenedores’ en otro claro caso de desigualdad y manipulación política.
Muchos de ellos son empresas. Unas, especializadas en la venta o el alquiler de inmuebles y otras por derivación, por haber absorbido activos inmobiliarios con ocasión de cualquier crisis, particularmente a partir de 2008. La gestión de estos activos inmobiliarios será crucial para que las mismas –muchas participadas por bancos- puedan digerir las pérdidas acumuladas influyendo, a buen seguro, en las condiciones financieras que definirán las operaciones en dicho mercado inmobiliario en el corto y en el medio plazo. En cualquier caso, la protección al propietario será fundamental para el mantenimiento y el desarrollo del mercado inmobiliario en los próximos años y ahí es donde la incidencia de esta nueva LDV puede ser negativa: las dificultades que genera la nueva LDV para esos ‘grandes tenedores’ provocará un endurecimiento del mercado de la vivienda, porque dificultará y encarecerá el alquiler o propiciará ventas para salir del mismo, y cerrará las inversiones que cada vez serán más difíciles de rentabilizar.
Esta LDV producida por la ‘Frankenstein 1.0’ puede resultar letal de confirmarse la ‘Frankenstein 2.0’ cuando el sector ya anuncia que se están construyendo aproximadamente un tercio de las viviendas que se van a necesitar a 15 años vista. En este contexto, solo una reforma que acabe con la inseguridad jurídica que la LDV ha generado tanto en el inversor como en el propietario y que facilite el acceso a la jurisdicción en condiciones de igualdad para todos, respetando el 14 CE y el 24 CE, podrá impedir el colapso definitivo de este mercado en España.
