La STS 620/2026 analiza el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, donde se regulaba el procedimiento de registro único de arrendamientos de corta duración para aquellos inmuebles que pretendían publicitarse en las plataformas digitales, y concluye que el Estado carece de título competencial para establecer una regulación exhaustiva de un registro nacional que se superpone a los registros autonómicos existentes respecto a la inscripción de esos arrendamientos que fundamentalmente son arrendamientos turísticos.
La Generalitat Valenciana recurrió la norma estatal y ahora el TS estima parcialmente el recurso, anulando únicamente los preceptos que crean el llamado ‘registro único de arrendamientos’ mientras desestima el recurso en lo referente a las disposiciones que regulan la ventanilla única digital de arrendamientos, las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas en línea y la transmisión de datos con fines estadísticos. El TS reconoce la “creciente preocupación, tanto a nivel de la Unión Europea como a nivel nacional, por el alquiler de alojamientos de corta duración que utilizan los servicios de las plataformas en línea”. Reconoce que se está intentando poner freno a los abusos de esta modalidad de arrendamiento para eludir la normativa estatal sobre los alquileres de larga duración o las normativas autonómicas sectoriales sobre alquileres turísticos creadas por las CCAA. Asimismo, toma nota del aumento constante de esta modalidad que incide tanto en el número de viviendas destinadas a vivienda como en los precios en las ciudades, generando problemas de acceso y el progresivo desplazamiento a otras zonas, con la consiguiente incidencia en la vida de los ciudadanos y en la composición social y cohesión vecinal de determinados barrios.
La UE dictó por ello el Reglamento UE 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, en el que se establecen normas armonizadas con respecto al sistema de registro y a los requisitos para el intercambio de datos relativos con las plataformas que los publicitan. El Real Decreto impugnado, afirma que se dicta en aplicación de ese Reglamento UE, pero la STS entiende que la norma europea no dice que el registro deba ser nacional ni toca las competencias existentes dentro de cada Estado Miembro.
El debate, por tanto, estaba en determinar si el Estado Español tiene o no título competencial para dictar ese RD, llegando a la conclusión de que no lo tiene en determinados aspectos. Analiza el 149 CE y considera que no estamos ante una regulación sustantiva de los arrendamientos de corta duración ni el procedimiento de registro lo es para inscribir un contrato o cargas o limitaciones del dominio para que surtan efectos contra terceros, sino que se trata de un procedimiento de registro único en relación con los inmuebles, o partes de los mismos, que permite obtener un numero de registro como requisito necesario para poder ofertar un servicio de arrendamiento de corta duración mediante plataformas en línea, sin que el título competencial del artículo 149.1.8 CE (en lo relativo a la ordenación de los registros públicos), sea idóneo para regular un procedimiento y una inscripción de estas características.
El TS descarta también que pueda ampararse en el 149.1.13 CE (“Bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica”) porque esa regulación excede de unas bases o de medidas de coordinación concretas para establecer una regulación exhaustiva de un registro nacional que, además, se superpone a los registros autonómicos existentes para lo mismo. Admite, sin embargo, la competencia del Estado para regular la ventanilla única digital, la coordinación de ventanillas, las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas en línea con fines estadísticos en función de sus competencias sobre “coordinación de la planificación general de la actividad económica”, ex 149.1.13 CE, y sobre “estadística para fines estatales”, ex 149.1 31 CE. Nada más.
