El TS acaba de declarar en una STS de 12.12.2022 que «la exención de la ganancia patrimonial obtenida con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual requiere que la vivienda transmitida haya constituido su residencia habitual durante el plazo continuado de, al menos, tres años y que haya ostentando durante dicho periodo el pleno dominio de la misma, sin que la nuda propiedad resulte título suficiente a tales efectos» lo que traducido al román paladino significa que cuando adquieres una vivienda en nuda propiedad, para poder alcanzar la exención por reinversión en el IRPF de las ganancias logradas si posteriormente la vendes, tendrás que acreditar que dicha vivienda ha constituido tú residencia habitual como pleno propietario por un plazo continuado de, al menos, tres años.
En el caso analizado (2007) la ahora vendedora residía como nuda propietaria con sus padres en su vivienda habitual y cuando el último de sus progenitores fallece, procede a vender inmediatamente el inmueble. Se acoge a la exención por reinversión al adquirir una segunda vivienda, pero la AEAT posteriormente rechaza tal posibilidad. El asunto acaba en el TS que, acertadamente, señala que la contribuyente no ha conseguido acreditar exactamente todos los requisitos exigidos por la normativa para exonerar la ganancia patrimonial obtenida con la venta de la Vivienda1 cuando luego procedió a la compra de la Vivienda2. La razón es que dicha contribuyente solamente puede considerarse «propietaria de pleno derecho» una vez que fallece el último de los usufructuarios y ella consolida el dominio. Así las cosas, su tiempo de residencia al momento de la venta de la Vivienda1 no podía sumar los 3 años exigidos por la norma porque la mayor parte de ese tiempo transcurrió como nuda propietaria y no como propietaria plena por lo que no pudiendo acreditar todos los requisitos exigidos por la normativa del IRPF, no podrá tampoco gozar de dicha exención por reinversión (debió planificarlo bien y esperar a residir tres años completos desde que murió el último de los usufructuarios y ella consolidó el dominio).
Para el TS «siendo el derecho de titularidad plena el que determina el incremento sometido a gravamen, es evidente que la aplicación de la exención reclama también que, durante el plazo establecido de los tres años, la contribuyente no disfrutara la vivienda habitual por otro concepto distinto al del pleno dominio» por lo que ese «tiempo que habite la vivienda sin ostentar dicha condición, pese a ser nuda propietaria, su permanencia en la vivienda respondería a la tolerancia, liberalidad o a cualquier otro negocio con el usufructuario«, fijando, en consecuencia, esta doctrina jurisprudencial.
Un fenómeno más común de los que pueda parecer a primera vista y que requiere de una adecuada planificación para no perder una de las mayores exenciones fiscales que presenta nuestro sistema tributario. Acuda a su abogado antes y no después de meter la pata.