El TS acaba de publicar la Sentencia de la Sala de lo Civil Nº 35/2021, de 27.01.2020, por la que cierra su Doctrina en el asunto de los “Gastos Hipotecarios” en el sentido siguiente:
- El Banco se hace cargo del 100% de la tasación, gestoría y registro más el 50% del notario.
- El consumidor se hace cargo del 100% del AJD y del 50% del notario.
La Sentencia, dictada por el Pleno, determina todos los efectos económicos de la declaración de nulidad de la cláusula de gastos de los préstamos hipotecarios entre bancos y consumidores señalando que los gastos de tasación, cuando no sea aplicable la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, le incumben al banco y no al consumidor. En el caso analizado, una hipoteca de LIBERBANK de 2014, el cliente denunció como cláusula abusiva aquella que indicaba que todos los gastos de formalización corrían de su cuenta y todas sus pretensiones fueron acogidas tanto en primera (2017) como en segunda instancia por la AP de Cáceres (2018). Fue el banco el que llevó el asunto a casación porque las sentencias anteriores cargaban sobre el mismo el 100% de todos los gastos. Sin embargo, el TS, estimando parcialmente la pretensión del banco conforme a la Doctrina que ha ido elaborando en estos últimos años, concluye que el cliente deberá soportar el 100% del impuesto (AJD) más la mitad de los gastos de notaria mientras el banco deberá reintegrarle el 50% restante de la notaria más el 100% de los gastos de registro, gestoría y tasación. Esta Sentencia, además, confirma la condena en costas de la primera instancia, pero no hace especial condena en costas ni de la segunda ni de la casación.
En realidad fue el TJUE el que primero señalo que la cláusula de gastos incluida de serie en todos los contratos hipotecarios en España resultaba, conforme a la legislación comunitaria de protección al consumidor, una cláusula abusiva y por tanto nula. Sin embargo, las consecuencias económicas aparejadas a tal nulidad se han ido conformando sentencia a sentencia hasta este momento en el que podemos dar por cerrada la Doctrina Jurisprudencial en este asunto que, además, cuenta con el aval de otra sentencia del TJUE que avala este reparto. Esta Doctrina sólo afecta a los contratos hipotecarios anteriores a la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario que obliga al banco a correr con todos los gastos excepto, precisamente, la tasación, a la que considera un derecho del cliente -que podrá contratarla libremente- por lo que tendrá que hacerse cargo de la misma.
En definitiva, el asunto de los gastos Hipotecarios queda aclarado aunque resulta lamentable que hayan tenido que pasar ¡7 años! para que los consumidores puedan recuperar los mismos con seguridad jurídica mientras, por una parte, los bancos no es que hayan puesto de su parte precisamente desde las primeras sentencias y, por otra, que no se haya seguido una estricta politica de condena en costas a las entidades financieras que siempre se han estado oponiendo a la devolución de estos gastos incluso después de que se les eximiera del AJD que, las más de las veces, suponía la parte del león de los mismos. El camino termina aquí y ahora es el tiempo de reclamar dichos gastos.