Sentencia importante del Tribunal Supremo, la STS Nº 1637/2025 de 17.11.2025, porque viene a establecer una doctrina clara sobre el IBI y la Tasa de Basuras en los contratos de arrendamiento, superando las posturas divergentes de muchas Audiencias Provinciales. Analiza un caso donde se instaba el desahucio de unos inquilinos que se negaban a pagar el IBI y la tasa de basuras porque, aunque su contrato recogía tal obligación, no especificaba el importe anual exacto, vulnerando a su juicio el 20.1 LAU e invalidando dicha cláusula.
El TS falla acordando dicho desahucio y desestimando el recurso de casación presentado por los inquilinos contra la sentencia de septiembre 2024 de la AP de Palma de Mallorca que encontraba en el contrato el fundamento de la obligación de pago referida no solo a la renta mensual de alquiler, sino también a los gastos de agua, luz y teléfono y también al IBI y a la tasa de basuras. El TS, como antes la AP, considera que no hubo vicio en el consentimiento en la firma del contrato y que los inquilinos estaban al tanto de sus obligaciones y «conocieron la cláusula del contrato por la que asumían el pago del IBI y de las tasas de basura».
El TS señala que, para los gastos, tributos y cargas «que no se pueden medir mediante aparatos contadores ni asignar de manera precisa a cada vivienda», tienen sentido los criterios de reparto de la LAU que distinguen si el edificio está o no sometido al régimen de propiedad horizontal. Hablamos de la cuota de participación o del reparto según la superficie de la vivienda arrendada. No obstante, lo importante es la legalidad del pacto por el que se deriva al arrendatario el pago del IBI y de la tasa de basuras. Además, en el caso analizado, recuerda como durante el primer año los inquilinos pagaron todo sin problema.
La clave está en la individualización. El arrendador presentó los importes anuales de ambos conceptos que se encuentran individualizados para la vivienda en cuestión por lo que «no era preciso para su exigibilidad que en el contrato se determinara el importe anual a la fecha del contrato». Con todo, el TS fija la siguiente Doctrina:
1º/ Gastos individualizados: El IBI y la Tasa de Basuras se consideran gastos «susceptibles de individualización».
2º/ No hace falta el importe exacto: Al ser susceptibles de individualización no se les aplica la exigencia de fijar el importe anual en el contrato, del 20 LAU, que queda reservado para los gastos generales de la comunidad.
3º/ El pacto es válido: Si el contrato recoge que los pagará el inquilino, esa cláusula es legal y su impago justificará tanto la resolución del contrato como el desahucio.
Así las cosas, los inquilinos que tengan en sus contratos de arrendamiento una cláusula que les responsabiliza del pago del IBI y de la tasa de basuras tendrán que abonarlos puntualmente si no quieren verse delante de un juez en un procedimiento por desahucio independientemente de que el importe anual por estos conceptos no esté especificado en el contrato. El TS concluye que, si el contrato establece que el inquilino debe asumir IBI y las tasas municipales, su impago equivale al impago de la renta y puede justificar el desahucio.
A partir de ahora, este tipo de impago –que daba lugar a muchas discusiones—podrá activar un procedimiento de desahucio, como si se dejara de pagar la renta y tiene muy difícil defensa al tratarse de algo objetivo. La STS aporta la seguridad jurídica necesaria a este asunto y, a partir de ahora, lo que tengas pactado en el contrato será exigible y ya no será posible jugar con los distintos pronunciamientos de las AP. Además, recuerda, siguiendo otra STS de 28.11.2024 que «la condición para intervenir en el proceso como parte (con legitimación) activa no la atribuye la cualidad de ser propietaria, sino la de ser arrendadora». ¡Ojo cuidao!
