La Banca viene utilizando con normalidad este tipo de Clausula por Compensación de Tipos de Interés en Hipotecas a tipo fijo o mixto para los casos de amortización total o de amortización anticipada en dichas hipotecas. En este tipo de casos, se activan varias cláusulas que suponen un desembolso para el consumidor en función de la operación a realizar: la comisión de cancelación, la comisión de subrogación y/o la cláusula de compensación de tipos, que se mueve entre el 1% y el 5% (incluso más) del capital amortizado y que supone una barrera para poder realizar precisamente esos pagos anticipados y/o la subrogación de la hipoteca en otra entidad.
Con este tipo de clausula, el banco trata de proteger sus márgenes ya que, fundamentalmente, se aplica en entornos de bajos tipos de interés como el actual donde el cliente ve la oportunidad de reducir sus costes financieros amortizando anticipadamente o subrogando directamente dicho préstamo en otra entidad. El banco suele colar que no negociar esta cláusula en la escritura de la hipoteca y con la misma logra dos cosas: imponer una barrera de coste añadido para frenar o impedir este tipo de operaciones y generar una comisión para cubrir su lucro cesante si la operación finalmente se llevara a cabo.
Eso es precisamente lo que ahora, este marzo 2020, ha puesto de relieve una Sentencia del Juzgado de Primera Instancia Nº 4 de Sanlúcar la Mayor (Sevilla) que ha declarado nula dicha cláusula “por abusiva”. La sentencia cuestiona esta compensación (en ese caso del 2,5%) por asimétrica: «La entidad bancaria elude la preceptiva fijación de una compensación simétrica, a la que tendría derecho el consumidor. El resultado final que se producirá en la práctica es que el banco siempre va a obtener una compensación. En cambio, el consumidor no va a poder compensar las ganancias del banco en ningún escenario«.
El asunto puede traer cola hasta que se fije una doctrina jurisprudencial clara sobre este tipo de cláusulas porque, como siempre, hay división de opiniones en los Juzgados de 1ª Instancia y hasta en las Audiencias Provinciales (a favor del banco Tarragona y Sevilla y en contra Madrid y La Coruña). La crisis desatada por el coronavirus chino ha desatado este tipo de operaciones de subrogación en la que los clientes necesitan aliviar sus cargas financieras y buscan ofertas para cambiarse de banco (las hipotecas formalizadas entre 2009 y 2017 tienen normalmente tipos altos) mientras los bancos también se muestran muy activos para robar clientela a la competencia ante el parón del mercado hipotecario normal.
