El TS mejora la fiscalidad de las ganancias patrimoniales con inmuebles en el IRPF para los particulares que vendan una vivienda después de haberla tenido alquilada. Una STS de 20.11.2025 permite que los contribuyentes puedan aplicarse una amortización menor en el inmueble de manera que el Valor de Adquisición será mayor y la ganancia patrimonial obtenida será menor al ser también menor la base imponible y la cuota tributaria en el IRPF.
La Ley del IRPF permite que los ciudadanos que alquilan un inmueble puedan deducir, cada año, de las ganancias que obtienen por su arrendamiento, hasta el 3% del valor de adquisición en concepto de Amortización, esto es, de desgaste por el uso que hacen del mismo los inquilinos. La norma también establece que, al vender ese inmueble alquilado, tengan que deducir una amortización sobre el precio inicial al que lo adquirieron. Eso afecta a la ganancia patrimonial obtenida porque afecta al Valor de Adquisición y, con ello, a la diferencia del mismo respecto del Valor de Venta. Así, cuanto mayor sea la deducción por amortización que se aplica sobre el valor inicial al que se compró, más diferencia habrá con el Valor de Venta y, por tanto, mayor será la ganancia obtenida y su tributación.
En el caso analizado, el contribuyente adquirió por 222.023€ y aplicó una deducción por amortización, por los casi 16 años que lo tuvo alquilado, de 51.341€ con lo que el valor de Adquisición se redujo a 170.600€. Al venderlo por 236.400€, la ganancia patrimonial fue, en números redondos, de 65.800€. La AEAT revisó la operación señalando que había calculado mal la deducción por amortización que ascendía a 103.600€ lo que dejaba el Valor de Adquisición en 125.600€ y la ganancia patrimonial en 110.800€. El contribuyente esgrimió la Orden de 1998 que ofrece unas tablas de amortización para los inmuebles alquilados que están afectos a una actividad empresarial o profesional. La AEAT rechazó que tal inmueble estuviese afecto a una actividad empresarial y le aplicó la deducción por amortización del 3% del valor de adquisición del inmueble de la LIRPF que supone 6.660€/año que, multiplicado por los años que estuvo arrendado, de julio 2002 a marzo 2018, suma 103.600€.
El TS rechaza el argumento de la AEAT y señala que tanto la Ley como el Reglamento del IRPF permiten aplicar esa amortización mínima pero no da elementos para calcularla, por lo que el contribuyente, ante esa ausencia de regulación, puede acudir a la Orden de 1998, aunque no realice ninguna actividad empresarial o profesional y aplicarse una deducción menor a la del 3%. El fallo señala que “la interpretación de la Administración impide, sin más razones, la posibilidad de que sea aplicada la amortización mínima prevista para la cuantificación de las ganancias y pérdidas patrimoniales, cuando legal y reglamentariamente sí ha sido contemplada para esta categoría de renta, aunque de manera incompleta por la falta de mayores indicaciones para hallarla”. En definitiva, esta STS permite a los contribuyentes acogerse a la Orden de 1998, aunque el inmueble no este afecto a una actividad económica y, de esta manera, puede jugar con la amortización para lograr una tributación más ajustada.
