No es la primera vez que hablamos del ‘valor de referencia’. A la Hacienda Pública el valor real de las cosas –el precio que pagan partes independientes– se le queda pequeño porque ellos son más de recaudar mucho, aunque eso después mate el crecimiento y lleve a recaudar menos. ¡Son así de listos! Por esa razón, el valor catastral, que también elabora la Administración, fue superado por el ‘valor fiscal’ –un nombre acertado porque ponía de manifiesto que necesitaban engordar las bases en las transmisiones de inmuebles– y éste por el ‘valor de referencia’ que es una especie de valor catastral al cuadrado. Cualquier coincidencia con el valor real es mera casualidad, como en los telefilmes. En este contexto, la Sala de lo Contencioso-Administrativo del TS analizará si el valor de referencia elaborado por el Catastro y que te obligan a utilizar a cambio de que no haya regularizaciones fiscales en la transmisión de inmuebles, ya sea por el ITP, el ISD, el IRPF o el IS, puede sustituirse por el que establezca un informe pericial individualizado del inmueble.
El TS, en un Auto de 29.04.26, admite un recurso de la Hacienda Autonómica Canaria contra la sentencia del TSJ de Canarias (TSJC) que respaldó el informe pericial solicitado por un contribuyente que adquirió un inmueble para impugnar el valor de referencia del Catastro. El perito, tras visitar la vivienda, tomando en cuenta su tamaño, estado de conservación, etc… concluyó que su valor de mercado –su valor real– era de 255.000€ cuando el valor de referencia lo había inflado, a los solos efectos de la recaudación, hasta los 302.000€. ¡Que son 47.000€ de nada! El TS admite ahora dicho recurso de casación para la formación de jurisprudencia sobre este tema dada la gran cantidad de situaciones a las que afecta. En definitiva, el TS decidirá si el valor de referencia tiene que servir de base imponible sí o sí, o puede ser desvirtuado en los tribunales mediante otros medios de prueba como los informes periciales.
El valor de referencia se aplica desde el 01.01.2022 para inflar las bases imponibles y, con ello, elevar la recaudación. Dice estar basado en los precios medios de las operaciones de compraventa de una zona, pero eso precisamente certifica que no es el valor real individual del inmueble en cuestión, sino una suerte de valor objetivo que, muchas veces, no obedece a la realidad. Los contribuyentes, una vez satisfecho el impuesto correspondiente, pueden impugnar administrativamente ese valor y entonces Hacienda pide al Catastro un informe vinculante que ratifique o corrija el valor. Ese valor de referencia final es el que finalmente se aplica. Ahora, el TS determinará si ese segundo valor se puede recurrir en los Tribunales con apoyo en otras pruebas.
El TS recuerda la STC de 12.02.2026 que avaló la constitucionalidad del valor de referencia, pero también estableció que puede impugnarse con cualquier medio de prueba. Así, el TS señala que «el Tribunal Constitucional considera relevante, así, desde el punto de vista constitucional, que este sistema de cuantificación de la base imponible, basado en el valor de referencia, está abierto a su contradicción, permitiendo acreditar sin límite probatorio alguno, dictámenes periciales incluidos, un valor distinto, afirmando que se trataría de una presunción iuris tantum (cierta hasta que se demuestre lo contrario) la determinación de un valor que exige una prueba suficiente en contrario para quien quiera desvirtuarla«.
En definitiva, el TS tendrá que aclarar la virtualidad del valor de referencia ante la negativa de la Hacienda Pública de aceptar como base de la tributación un valor distinto. Así sabremos el alcance que tiene dicho valor y si puede combatirse en los tribunales con otros medios de prueba como las periciales. La cosa está, jurídicamente, bien clara. Vamos a ver qué hace el TS.
