Este domingo 16.06.2019, tres meses después de su publicación, entra en vigor la nueva Ley de Crédito Inmobiliario en la que, con tres años de retraso, se traspone la Directiva de 2014 sobre los Contratos de Crédito celebrados con los Consumidores para la compra de una vivienda y cuya finalidad última es proteger al consumidor de las malas prácticas bancarias que se han venido dando en ese campo.
La nueva normativa afectará a las hipotecas que se firmen a partir de mañana aunque las obligaciones de información se aplicarán a las novaciones y subrogaciones de préstamos anteriores. La Ley introduce mejoras sustanciales: libertad para elegir, información más transparente, límites a las comisiones por amortización, a los gastos vinculados y condiciones más duras para que un banco pueda iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria.
Las principales novedades son las siguientes:
1ª/ Los gastos derivados: A partir de ahora el banco pagará los referidos a la notaría, el registro y la gestoría, además del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y serán de cuenta del cliente la tasación y las copias de la escritura que solicite.
2ª/ El vencimiento anticipado: sólo se podrán declarar vencidos cuando se hubiera dejado de pagar un 3% del principal o el equivalente a 12 cuotas durante la primera mitad del plazo total pactado o un 7% o 15 cuotas si los impagos se producen en la segunda mitad de la vida del préstamo. Antes, el prestamista está obligado a requerir el pago y ofrecer el plazo de un mes desde ese requerimiento para que se regularice el impago. Además, el interés de demora será, exactamente, el que recoja el préstamo más tres puntos.
3ª/ Las comisiones: En los préstamos a interés variable, se reducen al 0,25% durante los tres primeros años y al 0,15% hasta los cinco primeros. Transcurridos estos plazos, ya no habrá comisión por amortización. Si el préstamo es de interés fijo se podrá cobrar hasta un máximo del 2% los diez primeros años, y del 1,5% después. En todo caso, solo se podrá cobrar si la amortización supone una pérdida financiera para el banco. En lo tocante a la comisión de apertura, la ley señala que, en los casos en los que exista, se deberá abonar de una sola vez y deberá englobar todos los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.
4ª/ Para pasar de tipo variable a fijo: la nueva ley favorece el cambio y rebaja la comisión máxima que será, en cualquier caso, inferior al 0,15%.
5ª/ Prohibida la cláusula suelo.
6ª/ La dación en pago no será obligatoria para los bancos: Los nuevos contratos préstamos no deberán incluir esta alternativa de manera obligatoria.
7ª/ Se refuerza la información precontractual: se regula el contenido de la publicidad del préstamo o crédito, se obliga al Banco a entregar la misma con una antelación mínima (10 días) para que los notarios puedan explicar a los clientes el préstamo. Entre estos documentos se encuentra la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que contiene la información sobre el cliente y las características del préstamo —tipo de interés, comisiones, gastos….— y que tiene la consideración de oferta vinculante para la entidad. Además, el banco deberá proporcionar al cliente una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se le informe de conceptos como la existencia de cláusulas y los índices oficiales de referencia usados para fijar el tipo de interés aplicable. En el caso de las hipotecas a tipo variable, el banco debe aportar una simulación sobre la variación de la cuota de la hipoteca en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés. Asimismo, el banco debe aportar al cliente el desglose de todos los gastos asociados a la firma del contrato.
8ª/ El Notario: ha de ser elegido por el cliente y su primera obligación es comprobar que se le ha entregado en plazo toda la documentación antes referida. El deudor (y fiador si lo hay) debe comparecer ante el notario al menos el día antes al de la firma y en esa comparecencia debe informarle de manera individualizada y con constancia en acta (gratuita) que ha prestado asesoramiento sobre las cláusulas que constan en la FEIN y la FIAE y hará al deudor (y fiador) un test sobre la documentación entregada y la información suministrada. En definitiva, el notario deberá controlar la escritura del préstamo hipotecario y el registrador de la propiedad, al inscribirla, controlará que el banco procedió previamente a practicar dicho depósito. En caso contrario, notificará al Ministerio de Justicia y la entidad será sancionada con multa del tanto al duplo de la cuantía de cada contrato.
A pesar de todo la nueva Ley entra en vigor con dudas acerca de poder acabar totalmente con los abusos bancarios ya que, aunque prohíbe la vinculación de otros productos, permite su comercialización “si eso representa una ventaja para el prestatario” lo que deja las puertas abiertas a esa intermediación. Finalmente advierten que la Ley realmente regula una modalidad específica de préstamo o crédito, identificada como Contrato de Crédito Inmobiliario (CCI) por lo que no es aplicable a los supuestos de hipoteca inversa que están en boga y afectan a personas mayores.