Una Sentencia de 08.01.2021 –no firme, por tanto- del Juzgado de Primera Instancia Nº 20 de Barcelona ha ordenado, después de que las partes no pudieran llegar a un acuerdo respecto a las medidas solicitadas para poder mantener un contrato de alquiler, que la renta de un local comercial sea rebajada un 50% a consecuencia de haber recibido el inquilino un impacto superior al 50% en las cuentas de su negocio, a consecuencia de las restricciones inherentes a la gestión de la pandemia que está llevando a cabo este Desgobierno Comunista, aunque dicha quita tendrá un horizonte temporal corto, hasta marzo de 2021, tal y como había solicitado el propio inquilino siguiendo el vencimiento del contrato. Las costas, además, le son impuestas al arrendador.
El actor desarrollaba en dicho local un negocio de alquiler de pisos turísticos cuya cifra de negocios se hundió un 86% respecto del ejercicio precedente y logra un amparo judicial que hasta ahora se concedía sólo cautelarmente mientras normalmente se rechazaba de fondo, sobre todo cuando las reclamaciones se hacían después de dejar de pagar totalmente las rentas que figuraban en los contratos. En este caso, el actor presentó la demanda en junio sobre la base, entre otros argumentos, de la cláusula rebus sic stantibus mientras se mantenía en el pago del 50% de la renta estipulada a consecuencia de las ingentes pérdidas acumuladas.
Ahora SSª le da la razón por considerar que en todo momento quiso negociar de buena fe, toda vez que se mantuvo en el pago de la renta, aunque lo hiciera de forma parcial, entendiendo que, en el fondo, la quita del 50% del alquiler generaba menos perjuicio global que una moratoria de los pagos que no perjudicaría solo al inquilino sino también a sus empleados y a su capacidad de pago mientras que, de haberse roto el contrato en marzo de 2020 cuando se declaró el Estado de Alarma, el arrendador hubiera tenido muchas dificultades para encontrar un sustituto con claro perjuicio para su negocio.
El juez, además, toma en consideración el Decreto de Alquileres Comerciales de la Generalitat de Cataluña de octubre de 2020 en el que se impulsaban las quitas del 50% del alquiler a los negocios afectados por restricciones mientras duren las mismas haciendo una interpretación propia de la cláusula rebus sic stantibus por lo que discurre que «para que la decisión sea equitativa hay que tener en cuenta que el arrendatario tiene que asumir un porcentaje más elevado de pérdidas porque el que realiza un contrato de arrendamiento para explotar una industria como es el arrendamiento de piso turístico lo hace como empresario y sin unas ganancias fijas, estando sometido a los vaivenes del sector y a unas eventuales pérdidas aunque, evidentemente, no a uno de tal magnitud como la pandemia que nos ocupa» mientras que “el arrendador, cuando realiza el negocio percibe siempre la renta que ha pactado estando solamente sometido a la incertidumbre de que el arrendatario no le pague la renta, entre otras cosas, por ser declarado en concurso ante la mala evolución del negocio«.
Ese desbarajuste en las CCAA –que está en la base de esta crisis- se pone de manifiesto de nuevo con el dictado de ese Decreto de Alquileres Comerciales de la Generalitat que se coloca en abierta contradicción con los RD del Estado que dejan la decisión en manos del propietario y solo durante el Estado de Alarma para evitar precisamente la inseguridad jurídica en este sector y los futuros conflictos entre grandes propietarios e inquilinos. Ahora, sin embargo, este juez interpreta que los Decretos del Gobierno Central establecen un marco no excluyente de otras opciones como la quita fijada por la norma catalana y dicta la primera sentencia de este tipo en España con la que el conflicto está servido, al menos en esa CCAA, cuya evolución trataremos de seguir en este blog.
